不動産投資の初心者に向いているワンルーム投資について2つのポイント
実物不動産投資のうち、比較的「少額投資」なので「ローリスク・ローリターン」になる「ワンルームマンション投資」は、実物不動産投資をしてみたい初心者向きではないかと思います。
とはいえ、ネットでは「ワンルームマンション投資は競合相手が多いので収益性は低い」というような否定的な意見が多くデメリットばかり強調されているのが多いです。
しかし、個人的に中古ワンルームマンション投資はレバレッジを効かせられるため、比較的ローリスク・ローリターンという認識を前提に、自己資金を極力抑えた状態での安定的な投資対象としては良いと思っています。
その理由として、これからの日本の人口構造がワンルームマンションの需要増加に直結しているからです。
というのも、周知の事実となっていますが、日本全体の人口は少子高齢化による減少傾向にあります。
その一方、1980年の単身世帯数は710万5000世帯だったのが2035年には2023万3000世帯に増加すると推計されており（国立社会保障・人口問題研究所調）、この動きは人口の圧倒的な集中傾向にある「東京」でも同様に単身・単独世帯割合が増えていきます（東京都政策企画局「2060年までの東京の人口推計」）。
さらに、生涯未婚率はこれから上昇傾向にあるのと同時に離婚世帯も増えており、このような独身世帯がどこに住むかとなると賃貸物件が中心であり、ワンルームマンションは有力な選択肢の一つというわけです。
このような人口構造がワンルームマンションの価値を押し上げることになるので、ワンルームマンションは自己資金を極力抑えた状態での堅調で安定的な投資対象であると判断するわけです。
とはいえ、投資である以上リスクがあるわけで、リスクを抑えてリターンを最大化するためには “少なくとも" 次の2つのポイントを抑えておく必要があります（専門的なことを含めて他にもポイントはあります）。
ポイントの一つ目は「賃貸が長期間安定的に見込める立地」であることです。
不動産は立地が重要であって「立地が全て」と言っても過言ではありません。
（参考：「不動産投資 初心者 土地」）
不動産投資のリスクの一つ「空室リスク」を極力回避するためには賃貸が長期間安定的な立地（エリア）として、ワンルームマンション需要が増加しているにもかかわらず、ワンルームマンションなどの狭小住宅の建築抑制により実質的な供給がストップしている「東京」を外すことはできません。
ちなみに、東京が狭小住宅の建築抑制をしているのは主として「安定した税収確保の観点」のためです。
つまり、ワンルームマンションを含めて狭小住宅というのは賃貸形式がほとんどであって住民票を移さない人も存在するため、住民税が適切に課税できないという課題があるからです。
話が逸れました（本題に戻します）。
また、ワンルームマンション投資を検討するにあたって東京を外せないのは、築30年以上のマンションでもそれなりの値段で取引されているからです。
それはマンション需要が増加し、その供給を超過しているために価値が下落しにくい「東京」に立地しているからにほかならず、「出口戦略」も立てやすいというわけです。
ポイントの二つ目は「中古」であることです。
見た目がキレイな「新築」マンションは魅力的です。
でも、新築マンション価格には販売するための人件費や販促費が含まれているため価格は高くなります（「新築プレミアム」といいます）。
ところが、数年すればこの新築プレミアムはなくなり、修繕関係のコストが増加しがちになるので「収益性」は一気に下落します。
一方、外的要因が変わらないなら中古マンションの価格・賃料はそれぞれ概ね安定的なので「先が読みやすい」です。
↑
これは長期にわたる資産運用の観点から重要視すべき側面です。
また、家賃は新築も中古も大きく変わるものでありません。
なので、一般的に新築ワンルームマンションの手取り実質利回りは2～3％に対して中古マンションは4～6％の傾向にあり、投資効率である利回りを重視するなら中古の方が優れています。
さらに、新築の場合はこれから管理組合がどう運営するか確認できませんが、中古なら一般的に12～15年周期で行われる外壁や給水管などの大規模修繕の実績を含めてこれまでの管理状況を確認できますし、キチンと管理されていれば入居者も住み続ける可能性は高いです。
以上の2つのポイントはあくまで「最低限」のものです。
これ以外のポイントについては、今回の内容が長くなってしまったので別の機会でふれたいと思います。
※「無料」で投資用不動産を用いた資産運用の相談にのってくれます
↓
日興レジデンシャル