不動産投資の初心者が土地の相場を把握する方法
不動産の基本は「土地」であり「立地」です。
https://im-movable.com/2020/07/26/post-28/
そして、「立地」の善し悪しを判断するモノサシの一つが土地の価格水準、つまり「相場（地価相場）」です。
この地価相場については、いろんなサイト情報源があります。
例えば
国土交通省 土地・建設産業局『不動産取引価格情報検索』
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こちらの画像をクリックすると本サイトが確認できます。
一般財団法人 資産評価システム研究センター『全国地価マップ』
などがありますが、どちらも「プロ」向きの仕様です。
一方、「初心者」の方が相場を確認しやすいのは、国税庁『財産評価基準書』の「路線価図」ですね。
難しい操作はなくて感覚的に利用できます。
とはいえ、もし不安でしたらコチラの画面をクリックしてみて下さい。
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「路線価図」中の路線価は、道路（路線）に面する標準的な宅地の１平方メートル当たりの土地の価格（相場）を「千円単位」で表示しています。
この路線価図をみるにあたって注意しなければいけないのは、路線価図の「路線価」は、形式上「実勢価格の80％」となっています。つまり、路線価図の路線価が「200（＝200,000円/㎡）」となっていれば、「路線価200,000円/㎡÷80％＝実勢価格水準（相場）250,000円/㎡」ということです。
それと、肝心なことは路線価敷設の前提となっている土地というのは「標準的な宅地」ということです。
つまり、
- 道路（路線）とは中間画地（角地などでなく一方路であるということ）であり、
- 整形地（長方形地もしくは正方形地）であり、
- 道路（路線）とは等高であり、
- 極端に大きかったり小さくない、
- 地盤や地勢が建物の敷地になる土地（宅地）
であることが前提の価格（地価水準）ということです。
ですので、不動産投資を検討している物件の土地が
- 複数の道路に面している角地や二方路地などだったり
- 形状が不整形だったり
- 道路（路線）との間に高低差があったり
- 周りの土地と比べて大きすぎたり小さすぎたり
- 建物の敷地になるには地盤が緩かったり（例.農地）
すれば、それなりの「補修正」が必要になります。
注意しなければならないのはコレくらいですかね。
お住まいの地域とか、毎日利用している駅周辺とか気になる場所を検索してみて下さい。
「あの道路沿いより、この道路沿いの路線価の方が高いぞ･･･」
↓
「ナゼだろう？」
↓
「そうか！この道路沿いの方が道路幅が広くて使い勝手が良く、お店も多く出店してるからか！」
そんな風にして路線価図を見返していれば、行ったことがない場所でも路線価をみることで、「同じような道路幅なのに路線価に差があるのは、人通りが多くて賑やかなのかも･･･」といった想像ができるようになります。
そして、不動産投資で大事な「立地」の善し悪しの判断材料の一つになると思います。