不動産投資の初心者が瑕疵ある戸建て物件を扱うことについて
「安くてリスクのない戸建ての投資物件はないですか?」
いろいろと投資向け不動産を知っているので、時にこのような質問をされることがあります。
特に不動産投資に興味がある方とか初心者の方がこの種の質問をされます。
予算は少ないけど不動産投資で成功したい!
そんな望みがあるからでしょうね。
ただこのような質問に対しては、「残念ながらそのような物件はありません」という回答しかできないです。
つまり、「安い」物件には必ず何かのリスクがあるから、市場原理が働いて安く売られているわけです。
もし、「安い物件を探している」「手持ちの資金だけで投資したい」と考えているのなら何らかのリスクを取って不動産投資を検討しなければなりません。
とはいえ、リスクと聞くと
- 築古のボロ戸建て物件
- ゴミ屋敷になってしまった戸建て物件
- 過去に何らかの事件や事故があった瑕疵ある物件
などをイメージされるかも知れません。
実はこうした物理的・心理的リスクがなくても安い戸建て物件はあります。
しかも、物件そのものには大きな問題がないという類いです。
それは「再建築不可物件」です。
この再建築不可物件というのは昔の建築基準法などのルールに沿って建築された築古の建物ですが、建築基準法などが改訂されて「現在のルール」では建て替えられないという物件のことです。
大抵の再建築不可物件は「接道義務」を満たさないことが多いです。
つまり、建築物は原則的に建築基準法で決められた道路に敷地が2m以上面していなければ建てることができません。
建築基準法ができる前に建てられた昔の戸建て住宅は、狭小道路にしか接面していなくても建てることができましたが、これでは例えば火事になった場合に避難することも消火活動も困難です。
そのため、取り壊しを強制はしないけど、建て替えるときは接道義務を果たしてね!果たせないなら建て替えは認めませんよ!とされています(現実的にはかなり難しいケースがほとんどです)。
そのため、再建築不可物件は周辺の物件相場と比べて格段に安いです。
ただし、物理的・心理的リスクはなくても、スクラップ&ビルドができないというリスクがあるので不動産投資の初心者が取り扱うにはハードルが高いと言わざるを得ません。
不動産投資の初心者向きではないということです。
それでも再建築物件での投資を検討してみたいなら、コチラのセミナーで話を聞いてみてもイイかもしれません。