不動産投資の初心者だからこそ「出口戦略」を考えましょう

2020年11月18日

実物不動産を対象とする不動産投資ならば「中古物件」を選択すべきです。
ただ、仮に築20年の物件を購入した場合に30年経てば「築50年」という築古物件となります。

この築年で「借り手がつくか?」
そして「売却ができるか?」を考える必要があります。


不動産投資は自分の資金だけでなく、金融機関からお金を融資してもらうことでレバレッジをかけて不動産を購入し、家賃収入を得ることができます。

「お金を融資してもらう」、つまりお金を借りているので金利の支払いはあります。
でも、「収入家賃-支払金利=その時の利益」となり、これが不労所得となるわけです。

この不労所得、例えばローン返済まで30年の場合にその期間中ずっと借り手がいれば、ずっと不労所得状態です。
しかし、「人口増加が見込める立地でない」などの理由で借り手が減るようなことがあれば、家賃を下げざるを得なくなります。

どのような種類の不動産であろうと、それくらい実物不動産投資にとって「立地」は重要です。

さらに、ローン完済後に不動産は残るわけですが、これが思い通りの金額で売却できるとは限りませんし、売却自体できるかどうかもわかりません。

土地の価値はゼロにはならないですし、その後も借り手が見込める立地なら値下がりせず、むしろ値上がりするかもしれません。
つまり、これから人口減少が進む日本で「借り手が見込める」=「人が集まる」立地というのは希少価値があるので値上がりする可能性は大きいです。

ところが、建物に価値が残るかどうかは疑問です。
そして、そんな建物でも税金はかかってきますし、維持管理も欠かせません。

何が言いたいか?

初期投資を極力抑えるために割安感があるとして、あまりにも極端な「築古」物件を「ローンで購入」して不動産投資をしようとすると、よほどの好立地でない限り、苦労しますよ!ということ。

どうしても好立地の物件を抑える(購入する)ことが難しいのなら、自らが実物不動産物件を所有することがない「REIT」や「不動産小口化商品」投資がいいかもしれません。

 


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