不動産投資の初心者にオススメの「不動産小口化商品」とREITの違い
https://im-movable.com/2020/11/12/post-495/
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前回は不動産小口化商品と「実物不動産投資」の違いについて触れさせてもらいましたので、今回は不動産小口化商品と「REIT」の違いについて説明したいと思います。
まずは「REIT」について。
投資信託の一種で、そのスキーム（流れ）は、まず不動産投資法人が投資家から資金を集めます。
そして集めた資金でマンションやオフィスビル、商業施設といった不動産を"複数"購入します。
複数の不動産を購入するのは、物件が内包するリスクを「分散」するためです。
つまり、物件によってはハイリターン・ハイリスクのものもあれば、ローリスク・ローリターンのものもあります。
これらを組み合わせる、というか「均す（ならす）」ことによって、投資家への分配金の急激な減少を抑えることができます。
その購入した複数の不動産から得られる賃料収入や売却益を投資家に分配する金融商品、というのがREITのザックリした説明になります。
このREITは投資信託に該当するので、投資家は実物不動産を購入するのではなく、証券取引所を経由して投資信託の「証券」を売買することになります。
そのため、投資家のタイミングで売買することができますし（つまり「流動性が高い」）、銘柄によっていろいろですが、数万円から投資することもできます。
このように、REITは実物不動産にないメリットを享受することができます。
しかし、不動産に特化した投資信託商品のREITは、不動産市況や金利に影響を受けます。
具体的に言えば、例えば対象となっている複数の不動産のうちのある物件の賃料が下落すれば分配金も下がりますし、景気動向などによる証券価格の下落リスクもありますし、値動きが大きくなることもあります。
「値動きが大きい」とは、まさに「証券」の動きと同様とイメージしてください。つまり、リターンも大きいですが、リスクも大きくなる場合があるということです。
一方の不動産小口化商品は、REITのように投資資金を複数の不動産に均すことはなく、特定の不動産に対する投資となります。
そのため、金利の状況といったような外的要因から受ける影響は小さく、投資先の不動産の運用成績がそのまま分配金や売却益に直結します。
もちろん、不動産特定共同事業の事業者が選んだ物件からの収益性が「目利き」した通りに現れる保証はありません。
つまり、不動産小口化商品でも「元本割れの可能性」といったリスクは存在します。
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投資には「全て」リスクはあります･･･
そういった意味から投資資金に余裕があることを前提として、不動産投資の初心者は「不動産小口化商品だけ」「REITだけ」でなく、両方とも活用することが望ましいと思います。
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